Купля-продажа земельного участка: правила безопасности
Редакция продолжает публиковать юридические консультации по наиболее проблемным вопросам правоприменительной практики.
В данной консультации поименованы документы, которые необходимо запросить у продавца земельного участка и органов власти перед составлением договора купли-продажи и подачей его на государственную регистрацию. В дальнейших консультациях читатели найдут ответы на вопросы о том, как верно составить договор купли-продажи земельного участка, на какие моменты обратить внимание при налогообложении права собственности и другие юридические моменты, сопутствующие владению и пользованию земельным участком.
Консультант: Бутаева Елена Михайловна – юрист, кандидат юридических наук, куратор Юридической клиники Балтийского федерального университета им. Иммануила Канта
Купля-продажа недвижимости, в том числе земельного участка, как сделка – ответственный шаг для покупателя и для продавца. В ряде случаев последствия сделки касаются не только их самих, но и членов их семей и даже кредиторов. Обезопасить сделку купли-продажи земельного участка от долгов или же судебных разбирательств поможет тщательная подготовка и анализ документов на стадии предпродажной подготовки, а также грамотный и безопасный с точки зрения рисков договор между покупателем и продавцом земельного участка.
Отчасти риски сделки минимизирует орган государственной регистрации – Росреестр РФ. В случаях, обозначенных в федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 26), регистрация прав будет приостановлена. В этом шаге – безопасность и гарантии для покупателя. Приостановка сделки покажет, что для признания сделки Росреестром, а значит - для перехода права к другому владельцу - существуют какие-то препятствия, преодоление которых закон признает важными и которые не позволяют зарегистрировать нового владельца (покупателя) участка. В числе таких препятствий следующие:
1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (лицо, представившееся продавцом, не имеет прав на земельный участок или не может продать его свободно);
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо (лицо, представившееся продавцом, не имеет право на продажу участка);
3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Встречаются случаи, когда участок: может быть продан или заложен по договору другим лицам; может иметь место судебный спор о том, кто является владельцем участка; собственников участка может быть множество, а в вашем договоре купли-продажи имеется со стороны продавца только одно лицо. Полный перечень оснований приостановления сделки изложен в указанной 26 статье закона, который легко можно найти на сайте справочной поисковой правовой системы СПС «Гарант».
В осуществлении государственной регистрации прав Росреестр отказывает полностью, в случаях, если в течение срока приостановки сделки не устранены причины, препятствующие ее регистрации (полный перечень оснований для приостановления - в статье 26 закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Чтобы сделать сделку купли-продажи и продавцу, и покупателю безопасной необходимо до подачи документов в Росреестр собрать и проанализировать следующий пакет документов:
– градостроительный план земельного участка. Его необходимо взять продавцу участка в органе местного самоуправления (отдел архитектуры и градостроительства). Он выдается только собственнику участка и выдается бесплатно. Период подготовки – 14 рабочих дней. Выдается на руки - в бумажной версии, но может быть выдан - и в электронной версии, о чем правообладатель участка должен указать в заявлении о выдачи градостроительного плана. Градостроительный план укажет на разрешенный вид использования земельного участка – личное подсобное хозяйство или индивидуальное жилищное строительство. Земля может быть предназначена и для других нужд (крестьянское фермерское хозяйство, например), но всегда - ее использование должно быть в соответствии с теми условиями, которые указаны в градостроительном плане земельного участка либо в свидетельстве о праве собственности на участок, либо в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (покупателю лучше сравнить все три документа на предмет: кто собственник (кто собственники), каков размер (кв.м.) земельного участка, местонахождение участка, каков вид разрешенного использования). Разрешенный вид использования земельного участка – как раз и покажет потенциальному владельцу (покупателю) какое именно целевое назначение покупаемого им участка обозначено в Правилах землепользования и застройки – документе, обозначающем правовой режим пользования землей;
– свидетельство о праве собственности продавца на земельный участок. Оно содержит указание на местонахождение земельного участка, что является существенным условием договора купли-продажи земельного участка как объекта недвижимого имущества. Местонахождение определяется адресом – край (область), район (муниципальный район), поселок (город), улица, номер участка. Свидетельство о праве собственности указывает на владельца – лицо, имеющее право продать участок. Владельцев может быть несколько, тогда все они должны быть как продавцы поименованы в свидетельстве и соответственно, в договоре купли-продажи участка. Координаты участка также содержатся в свидетельстве – каждому земельному участку, который прошел межевание и кадастровый учет (что необходимо при продаже отдельно выделенного из квартала, земель - участка), присвоен кадастровый номер. Указанные из свидетельства реквизиты одновременно являются существенными условиями договора купли-продажи земельного участка;
– выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.С того времени, когда Росреестр перестал выдаватьсвидетельство о праве собственности на земельный участок выписка из Реестра стала единственным документом, подтверждающим актуальность сведений о том, что продавец – реальный собственник участка.Выписка готовится Росреестром. Ее можно заказать (удобно и дешевле) через портал гос. услуг или через МФЦ.Выписку следует заказывать расширенную – вы узнаете более полный перечень сведений об участке. Выписка из Реестра покажет: реального владельца (или владельцев) земельного участка; размер и местоположение земельного участка; координаты участка; вид разрешенного использования земельного участка. Если вы планируете использовать участок под выращивание плодово-ягодных культур – вашим выбором должно стать личное подсобное хозяйство; если планируете строить индивидуальный дом для личных нужд – ваш выбор следует остановить на земельном участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство. Выписка из реестра укажет на вид разрешенного использования земельного участка, что позволит определиться с предметом купли-продажи под ваши цели и намерения;
– паспорт продавца и покупателя – сравните данные в вышеперечисленных документах для правильного указания их в договоре (данные продавца и покупателя). Данные паспорта продавца – ФИО – целесообразно сравнить с выпиской их Единого государственного реестра недвижимости, градостроительным планом земельного участка, запрошенного до сделки, свидетельством о праве собственности (при наличии).
